Un tema de actualidad esencial, es el alquiler, regula el tráfico jurídico entre propietarios o arrendadores y arrendatarios, no es otro que la normativa que regula los contratos de alquiler y otras materias vinculantes.
Sin entrar en valoraciones personales, y desde un prisma informal y por supuesto por entretener a cualquiera que le interese el asunto en cuestión, comentaremos los puntos más controvertidos de la reforma operada el pasado 27/04/2023 en la LAU(Ley de Arrendamientos Urbanos).
Decir que dicha normativa nace en un contexto económico complicado, y este es debido al impacto que la guerra de Ucrania está teniendo en el IPC (índice de precios al consumo).
Las principales medidas que contienen la nueva normativa son las siguientes:
-La eliminación del IPC como marcador de referencia para poder actualizar los precios de alquiler, cómo así venía descrito por la normativa anterior, esta se relaciona a esta posible actualización dos grandes cambios a la hora de interpretar esa posible actualización en los precios del alquiler, y estos pasan a depender directamente del patrimonio que tiene el arrendador, y del valor indirecto que dichas propiedades tengan según la propiedad donde se halle sita, si en una zona tensionada o no, esta asunción que se hace de la propiedad, quiere aclarar que donde el precio del alquiler esté disparado por la zona donde esta finca está ubicada, la normativa limita de manera objetiva una posible subida de precios sin más límite que el valor anteriormente vigente(IPC).
-Los contratos renovados a partir de 2024 en los que el arrendador sea un gran tenedor, y la nueva normativa nos dice que un gran tenedor es un propietario con más de diez inmuebles de uso residencial o superficie de 1500 m² de uso residencial, si este no fuera un gran tenedor que no cumpla los anteriores requisitos, este pactara con el arrendatario la subida, no pudiendo superar el 3%, en los casos en que ambos no llegaran a un acuerdo.
-Asimismo, próximamente el INE (Instituto Nacional de Estadística) regulará el porciento que sustituirá al IPC como valor de referencia.
Se regula una posibilidad para que las administraciones autonómicas competentes declaren zonas con la característica de zona tensionada, y así limitar la posibilidad al arrendador de poder subir más de un 3% esta propiedad.
-No se podrán, en caso de formalizar contratos nuevos, repercutir gastos que no estuvieran previstos en los anteriores contratos, el arrendador, sea cualquiera su condición patrimonial, estará obligado a prorrogar los contratos de arrendamiento por haberlos solicitado el arrendatario salvo razones tasadas por la norma, o previamente acordadas en contrato.
-Tampoco podrán repercutir gastos al arrendatario extras, estos por ejemplo basura, alcantarillado, comunidad, IBI. Estos aumentarían la renta de manera directa, y la nueva norma lo prohíbe en los casos de renovaciones anuales, salvo que lo acuerde las partes en contrato al inicio de este.
-Los gastos de gestión y formalización de los contratos de arrendamiento pasan a ser gastos del arrendador de manera explícita.
-Incentivos fiscales para los arrendadores en los casos de rebajas de alquiler en zonas tensionadas, también en los casos en los que este alquiler se formalice con personas entre 18 años y 35 años, alquiler social, etc.
-Se hubieran acometido obras de rehabilitación en los dos años anteriores en los que se celebró el contrato de arrendamiento. Estas rebajas comprenden desde un 90% hasta un 50%, que es tipo general.
-Las novedades que seguro que despertaran más polémica en los propietarios, sin duda, serán las siguientes; de un lado tenemos que la los ayuntamientos podrán imponer recargos de hasta un 50 % en el IBI(Impuestos de bienes Inmueble) si la vivienda para uso residencial está desocupada, un 100% para las desocupadas si superan 3 años, entre 100% y 150% si el arrendador tiene dos o más propiedades en el mismo municipio, todas estas medidas serían acordadas en un procedimiento administrativo con la consiguiente publicidad, evidentemente el interesado podría alegar causas contrarias a la declaración de vivienda desocupada.
-Como otro punto controvertido se introduce que en caso de que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad económica, la administración fije la fecha de lanzamiento para comprobar si esta persona está inmersa en una causa de desprotección económica que pudiera merecer el amparo de la norma legal. Los requisitos principales serán que esta vivienda sé de una vivienda de uso primario o habitual para el posible desahuciado, la carga de probar lo contrario, y de la no situación de vulnerabilidad económica recaerá en el demandante o arrendador, en este caso.
-Se introduce un preceptivo procedimiento de conciliación entre las dos partes, cuando el arrendador es un gran tenedor.
- Se establece la posibilidad en sede judicial, que en el caso de un gran tenedor, y personas con especial vulnerabilidad económica, se pueda inadmitir la demanda de desahucio.
- En los casos de ejecución hipotecaria, se atiende a los criterios expuestos en el procedimiento por desahucio, son las administraciones públicas en este y en el procedimiento referido quienes supervisaran y mediaran estos acuerdos para mediar un arreglo entre las partes.
-En casos de apremio el propietario vulnerable económicamente tendrá reconocidos la paralización del apremio y revisión de su situación, estos lanzamientos tendrán fecha específica. El posible lanzamiento puede estar postergado en los casos descritos hasta dos años, si dos años en el que, si se dan ciertas circunstancias económicas, familiares y sociales, el arrendatario o inquilino puede estar en dicha propiedad en contra de los intereses económicos del propietario.
-la norma habla de otros puntos como son incentivar la vivienda desprotegida, en los que no quiero sumergirme, por no desviarme de los puntos más controvertidos e interesantes de la reforma legal.
- Estas son medidas que sin duda protegen más al inquilino, y al okupa, que este económicamente desvalido, sin entrar en valoraciones personales, diré que esto evidentemente frustrará a grandes propietarios, y en general a todos los propietarios, unos decidirán vender, otros no alquilar, y por último estarán los que pondrán enormes filtros económicos y sociales a la hora de decidir que inquilinos ocupan sus propiedades, ya veremos finalmente como estas medidas cambian el alquiler en nuestro País.
-Quiero hacer un repaso de términos o palabras descritas en Blog, y estas pudieran ser desconocidas para el lector:
- Arrendatario vulnerable:
Es la persona que de la suma de la renta y gastos de suministro básicos mínimos (luz, agua, etc.) supongan más del 30 % los ingresos de unidad familiar, este se compara con un indicador, el IPREM, para no ahondar más, resulta que se estima en 600 euros por individuo.
-El lanzamiento por desahucio:
Es un procedimiento contenido en Ley de enjuiciamiento Civil, este posibilita que el arrendador pueda recuperar su propiedad por el impago de rentas del arrendatario.
- Okupa según la RAE (Real Academia de la Lengua Española):
Dicho de un movimiento radical: que propugna la ocupación de viviendas o locales deshabitados.
Bueno, terminar diciendo que hay muchas más novedades, pero creo que estas son las principales, yo, aunque me abstengo de opinar sobre el asunto en cuestión, no dicta en contario que todos tenemos el derecho a expresarnos libremente de cualquier asunto, por supuesto, con el debido respeto a todas las opiniones, y por supuesto a la Ley.
Y un consejo para propietarios y arrendatarios, que me permito dar como Abogado que se está especializando en Derecho Civil, si eres propietario, busca un profesional de la materia(Abogado), para que te redacte el contrato de alquiler, y te informe de todas las posibilidades contractuales, si eres arrendatario cuando vayas a firmar el contrato de alquiler, ya sea de una vivienda residencial, o para uso mercantil (profesional), que te lo revise antes un Abogado, o que te acompañe durante la formalización, seguro que te ahorrarás dinero y posibles disgustos.
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