Después de bastante tiempo vuelvo a escribir, sin lugar a duda, jamás habría pensado en que el Derecho bancario me daría tanto trabajo, en este artículo voy a omitir textos jurisprudenciales, y mi mensaje será todo lo coloquial posible, y que me permita por supuesto, el asunto en cuestión.
Allá por 2011 se empezó a reclamar dentro de las hipotecas de manera extensiva a las famosas cláusulas suelo, los gastos hipotecarios, los tipos variables IRPH o CECA, ¡tranquilos dijiste coloquial!, vale, más adelante explicaré los tipos porcentuales de manera muy sencilla, y finalmente los vencimientos anticipados.
Empecemos por los gastos hipotecarios, si esos son; notaria, gestión, impuestos de actos jurídicos documentados y tasación.
Después de larga y dura guerra judicial de las organizaciones de consumo, en 2015, nuestro Tribunal Supremo declara abusivas los gastos hipotecarios, la cláusula quinta de las hipotecas donde el cliente de manera sistemática tenía la obligación de asumir todos los gastos hipotecarios por imperativo no negociado de la banca, esta sentencia sentó doctrina jurisprudencial.
¿Si esto que quiere decir? Pues que esta doctrina podría ser evocada, citada, en sede judicial solicitando a los jueces de los tribunales ordinarios a estimar la nulidad de dicha cláusula, y consecuentemente a la devolución de los gastos indebidamente pagados.
¿Pero qué hipotecas pueden contener esta cláusula quinta? Pues casi todas las anteriores a 2019, y 2019 puestos que es donde el legislador cambia la normativa bancaria, y obliga a la banca a empezar a asumir dichos gastos.
"Sí, pero mi hipoteca es de 2002", y la mía la terminé de pagar hace 10 años".
Pues se puede reclamar, puesto, que, por gracia de nuestro Código civil, y la reiterada jurisprudencia de nuestros tribunales, las cláusulas de los contratos declaradas nulas en sede judicial, son imprescriptibles, y citando por ejemplo: a la sentencia de la AP Vizcaya de 22.03.2018 donde “encontrándonos ante un supuesto de nulidad absoluta, las relaciones afectadas por la misma, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse con el transcurso del tiempo, al ser imprescriptible la acción de nulidad “.
Pues si puedes recuperar:
50% de notaria.
100% de gestión.
100% de tasación.
y finalmente los Actos Jurídicos Documentados, aquí mediante sentencia, nuestro Tribunal Supremo declaro allá por 2018 que estos gastos pertenecían en exclusiva al hipotecante, Umm!... Es que es mucha pasta para devolver, y claro, ante la posible avalancha de demandas civiles, dijo el alto tribunal, pararlo ahí que los consumidores van a condenar a la banca a devoluciones millonarias, y consecuentemente a perdidas.
Yo personalmente en mis demandas me reservo el derecho de poder reclamarlas en el futuro.
Pues si puedes reclamar los gastos, ¿y voy a ganar?, pues la única certeza que existe de esto, es que yo, como abogado, las estoy ganado, con lo cual la pregunta, ¿riesgo?, 0, ¿ganancias?, depende de lo que hayas pagado.
¿Bueno y eso del IRPH, y el CECA?
Pues estos son uno, el Índice de Referencia, los préstamos Hipotecarios, y el otro es el hermanito u homónimo, el primero es sobre las cajas de ahorros, y el segundo sorbe los bancos, de los tipos variables que os graban en vuestra cuota mensual, más el diferencial que suele ser el 0,25%.
buff, pues, no me ha enterado de nada Letrado, " si estos son los tipos variables que la banca imponía a los hipotecantes antes del famoso EURÍBOR.
Aquí los importantes, saber que estos tipos variables, están todavía activos en muchas hipotecas, según el Banco de España, perduran en el 10% de las hipotecas vigentes, y es que desde 2013 estos por imperativo legal debían desaparecer.
Pero que dice la jurisprudencia de nuestro ya precitado Tribunal Supremo, pues que estos son legales, y que cualquier consumidor de alcance intelectual medio puede tener acceso a su compresión y aplicabilidad, por supuesto esta cita no es literal.
¡Ostias!, pues resulta que comprobando mi hipoteca en la cláusula tercer bis., si esta aparece, ¿y ahora que hago con esto?, ¿se puede reclamar?, pues sí, hay una circular bancaria ( apartado 3 de la Disposición Adicional 15ª de la Ley 14/2013) además vinculante, que insta a la banca a negociar con los clientes la posibilidad de que, si tienen este índice, que de facto es más alto que el EURÍBOR, puedan negociarlo con esta, y cambiarlo o mejorarlo, se puede interponer una demanda, claro pero solo apoyada en la Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en una de estas sentencias memorables, indica lo siguiente, que como mínimo estos índices deben pasar un controlo de trasparencia por los tribunales inferiores, esto lo ha dicho recientemente, y tanto en julio del presente año, Amén!, de pertenecer a la Unión europea, este Tribunal no se casa con nadie!.
Y nos queda eso del vencimiento anticipado, esto se refleja en una cláusula, bastante oscura, que dice o remite de manera clara que, si en un breve plazo no pagas, te vamos a meter un tipo de demora que, en poco tiempo, la segunda vivienda te la proporcionamos debajo de un puente.
Es nula de pleno derecho, y también nuestro TS, la ha declarado de manera reiterada como nula de pleno derecho. (pero si no ejerces ese derecho no se hace efectivo)
Conclusiones y aclaraciones a todo lo aquí expuesto;
Las hipotecas es producto financiero que graba la vida de una persona o familia, casi toda la vida, el derecho a la propiedad y a la familia es un derecho fundamental, contenido en la Constitución, y por extensión tiene una especial protección por la que deben velar todos los poderes públicos.
Pero aquí lo importante es saber que un consumidor, el día que felizmente va a firmar su hipoteca, se aleja de todo raciocinio contractual (yo también, que no me escapo, je, je, je), a cambio del momento dulce de firmar su nueva casa, esa que terminara en muchos casos pagados el hijo/a, por supuesto en esta fiesta dejemos tranquilos a los Notarios, ellos se remiten a la normativa, y dar fe pública lo que le solicita el banco.
A lo que los bancos reitero, de manera, NO NEGOCIADA INDIVIDUALMENTE, Traducido esto es que está impuesta unilateralmente por el banco, se suscriben en dichas escrituras, como un folleto en serie, si confeccionado de manera reiterativa, como los periódicos que compramos en el quiosco de cualquier editorial, si todos casi igualitos, todos los gastos para ti, tipo variable el más caro, así yo el Sr. Banco gano más y más, y el que no me pague, le meto un 25% de demora, o te lanzo judicialmente de la propiedad, te quedas en la mayoría de los casos con la deuda o parte de la misma, y yo me quedo con tu casita, para poder subastarla.
No hombre no, no son tan malos, es broma todo.
Bueno espero que sea todo comprensible, he querido contaros que seguros que muchos lo vais a leer, y sobre todo que os resulte de interés, y por dios, si tenéis alguna de estas condiciones contractuales en la hipoteca, aquí me tenéis para plantarle cara a la entidad bancaria, y si conocéis un Abogado/a más guapo/a, pues nada yo también lo elegiría, el resultado debe ser el mismo.
Allá por 2011 se empezó a reclamar dentro de las hipotecas de manera extensiva a las famosas cláusulas suelo, los gastos hipotecarios, los tipos variables IRPH o CECA, ¡tranquilos dijiste coloquial!, vale, más adelante explicaré los tipos porcentuales de manera muy sencilla, y finalmente los vencimientos anticipados.
Empecemos por los gastos hipotecarios, si esos son; notaria, gestión, impuestos de actos jurídicos documentados y tasación.
Después de larga y dura guerra judicial de las organizaciones de consumo, en 2015, nuestro Tribunal Supremo declara abusivas los gastos hipotecarios, la cláusula quinta de las hipotecas donde el cliente de manera sistemática tenía la obligación de asumir todos los gastos hipotecarios por imperativo no negociado de la banca, esta sentencia sentó doctrina jurisprudencial.
¿Si esto que quiere decir? Pues que esta doctrina podría ser evocada, citada, en sede judicial solicitando a los jueces de los tribunales ordinarios a estimar la nulidad de dicha cláusula, y consecuentemente a la devolución de los gastos indebidamente pagados.
¿Pero qué hipotecas pueden contener esta cláusula quinta? Pues casi todas las anteriores a 2019, y 2019 puestos que es donde el legislador cambia la normativa bancaria, y obliga a la banca a empezar a asumir dichos gastos.
"Sí, pero mi hipoteca es de 2002", y la mía la terminé de pagar hace 10 años".
Pues se puede reclamar, puesto, que, por gracia de nuestro Código civil, y la reiterada jurisprudencia de nuestros tribunales, las cláusulas de los contratos declaradas nulas en sede judicial, son imprescriptibles, y citando por ejemplo: a la sentencia de la AP Vizcaya de 22.03.2018 donde “encontrándonos ante un supuesto de nulidad absoluta, las relaciones afectadas por la misma, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse con el transcurso del tiempo, al ser imprescriptible la acción de nulidad “.
Pues si puedes recuperar:
50% de notaria.
100% de gestión.
100% de tasación.
y finalmente los Actos Jurídicos Documentados, aquí mediante sentencia, nuestro Tribunal Supremo declaro allá por 2018 que estos gastos pertenecían en exclusiva al hipotecante, Umm!... Es que es mucha pasta para devolver, y claro, ante la posible avalancha de demandas civiles, dijo el alto tribunal, pararlo ahí que los consumidores van a condenar a la banca a devoluciones millonarias, y consecuentemente a perdidas.
Yo personalmente en mis demandas me reservo el derecho de poder reclamarlas en el futuro.
Pues si puedes reclamar los gastos, ¿y voy a ganar?, pues la única certeza que existe de esto, es que yo, como abogado, las estoy ganado, con lo cual la pregunta, ¿riesgo?, 0, ¿ganancias?, depende de lo que hayas pagado.
¿Bueno y eso del IRPH, y el CECA?
Pues estos son uno, el Índice de Referencia, los préstamos Hipotecarios, y el otro es el hermanito u homónimo, el primero es sobre las cajas de ahorros, y el segundo sorbe los bancos, de los tipos variables que os graban en vuestra cuota mensual, más el diferencial que suele ser el 0,25%.
buff, pues, no me ha enterado de nada Letrado, " si estos son los tipos variables que la banca imponía a los hipotecantes antes del famoso EURÍBOR.
Aquí los importantes, saber que estos tipos variables, están todavía activos en muchas hipotecas, según el Banco de España, perduran en el 10% de las hipotecas vigentes, y es que desde 2013 estos por imperativo legal debían desaparecer.
Pero que dice la jurisprudencia de nuestro ya precitado Tribunal Supremo, pues que estos son legales, y que cualquier consumidor de alcance intelectual medio puede tener acceso a su compresión y aplicabilidad, por supuesto esta cita no es literal.
¡Ostias!, pues resulta que comprobando mi hipoteca en la cláusula tercer bis., si esta aparece, ¿y ahora que hago con esto?, ¿se puede reclamar?, pues sí, hay una circular bancaria ( apartado 3 de la Disposición Adicional 15ª de la Ley 14/2013) además vinculante, que insta a la banca a negociar con los clientes la posibilidad de que, si tienen este índice, que de facto es más alto que el EURÍBOR, puedan negociarlo con esta, y cambiarlo o mejorarlo, se puede interponer una demanda, claro pero solo apoyada en la Jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en una de estas sentencias memorables, indica lo siguiente, que como mínimo estos índices deben pasar un controlo de trasparencia por los tribunales inferiores, esto lo ha dicho recientemente, y tanto en julio del presente año, Amén!, de pertenecer a la Unión europea, este Tribunal no se casa con nadie!.
Y nos queda eso del vencimiento anticipado, esto se refleja en una cláusula, bastante oscura, que dice o remite de manera clara que, si en un breve plazo no pagas, te vamos a meter un tipo de demora que, en poco tiempo, la segunda vivienda te la proporcionamos debajo de un puente.
Es nula de pleno derecho, y también nuestro TS, la ha declarado de manera reiterada como nula de pleno derecho. (pero si no ejerces ese derecho no se hace efectivo)
Conclusiones y aclaraciones a todo lo aquí expuesto;
Las hipotecas es producto financiero que graba la vida de una persona o familia, casi toda la vida, el derecho a la propiedad y a la familia es un derecho fundamental, contenido en la Constitución, y por extensión tiene una especial protección por la que deben velar todos los poderes públicos.
Pero aquí lo importante es saber que un consumidor, el día que felizmente va a firmar su hipoteca, se aleja de todo raciocinio contractual (yo también, que no me escapo, je, je, je), a cambio del momento dulce de firmar su nueva casa, esa que terminara en muchos casos pagados el hijo/a, por supuesto en esta fiesta dejemos tranquilos a los Notarios, ellos se remiten a la normativa, y dar fe pública lo que le solicita el banco.
A lo que los bancos reitero, de manera, NO NEGOCIADA INDIVIDUALMENTE, Traducido esto es que está impuesta unilateralmente por el banco, se suscriben en dichas escrituras, como un folleto en serie, si confeccionado de manera reiterativa, como los periódicos que compramos en el quiosco de cualquier editorial, si todos casi igualitos, todos los gastos para ti, tipo variable el más caro, así yo el Sr. Banco gano más y más, y el que no me pague, le meto un 25% de demora, o te lanzo judicialmente de la propiedad, te quedas en la mayoría de los casos con la deuda o parte de la misma, y yo me quedo con tu casita, para poder subastarla.
No hombre no, no son tan malos, es broma todo.
Bueno espero que sea todo comprensible, he querido contaros que seguros que muchos lo vais a leer, y sobre todo que os resulte de interés, y por dios, si tenéis alguna de estas condiciones contractuales en la hipoteca, aquí me tenéis para plantarle cara a la entidad bancaria, y si conocéis un Abogado/a más guapo/a, pues nada yo también lo elegiría, el resultado debe ser el mismo.
Mi teléfono es el 623735860, y mi correo: moises.carrera@icace.org.
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